政府在制订一个产业的政策时，一般会考虑到贸易平衡、公平竞争、限制垄断等方面要素。但是对于房地产业来说，作为国民经济增长的重要动力，这个产业的发展总受到了政府的额外关注。

     与其他产业不同的是，近几年中国房地产业的国际化进程,倾注了更多的监管者的心血。近日,商务部又出台针对外商投资房地产的限制政策，对外商投资房地产公司的设立、经营范围、返程投资、银行结售汇等方面问题进行了更加详细规定，仔细研究政策条文，不免得出以下结论：

     一、政策出台背景：抑制泡沫，抵制投机

     此次限外新政的出台，是继去年国务院六部委联合下发房地产限外政策之后的进一步规范与深化。之所以政府如此关注外商投资房地产的经济行为，主要在于活跃的外资进入行为，对金融体系的影响巨大而深远。我们此前曾撰文《房地产泡沫的世界地图》，详尽分析了日本、东南亚、香港等地区在经济泡沫期间，外商投资房地产所扮演的破坏性角色。导致一国房地产泡沫的起因中，外资的过度介入、政府的疏于监管、宽松的货币政策都是导致泡沫产生并崩溃的几个重大因素。

     当前中国稳定的政治局势、良好的经济前景、巨大的本地市场、日渐富裕的消费人群，已经吸引了欧洲、美国甚至中东等地区的大投资商进入到中国。中国在国际资本的全球资产配置中，已经占有了越来越重要的地位。并且这种由社会生产率提高所带来的经济繁荣，已经刺激了人民币汇率逐步升值，更是给国际资本带来了潜在的汇兑收益。同时，面对当前白热化的房地产价格上升趋势，在这样的背景下，国际资本的大举介入，力图通过对人民币计价资产的投资，从而分享房地产项目盈利和汇兑收益等两重利润，动机不言而喻。抑制泡沫，抵制投机行为，已经成为政策的核心目的。

     二、外资的潜威胁：抽取利润，攻占市场

     众所周知，房地产是典型的资本密集型行业。通观发达国家房地产市场发展的经验，行业的金融化、专业化是未来发展的主要方向。房地产大集团在行业转型过程中的诞生，会给行业带来规范的产品、高质量的服务和更高的生产效率。但是，如果在一国房地产市场发展初级阶段，过度引进外资，那代价将十分巨大，主要体现在：

     第一，外资的资本优势将使得本土企业在竞争中落败。土地市场的招拍挂政策，为房地产企业拿地行为做出了规范。作为重要生产资料的土地储备，是决定房地产企业未来竞争成败的首要因素。外资所带来的强大资本优势，将在土地市场上占据优势，从而抢食本地开发商的市场空间，不利于发展本国房地产企业。

     第二，外资在本国的盈利转移，将会给经济带来巨大的风险。外资房地产企业在中国开发获得盈利的同时，必然带走部分盈利，而这种大量资本的转移伴随着人民币升值时的汇兑收益，必然会使经济出现冷却，刺破经济泡沫，甚至带来经济危机。

     三、市场需要外资，但更需要规范

     相比于中国的制造业，中国的房地产业仍处于初级发展阶段。而与此同时，中国快速的城镇化现实又要求这个稚嫩的产业迅速担当重要的责任，提高国人的居住生活水平。因此，面对这样的形势，房地产业仍然需要具备国际视野，引进技术、资本，生产出高质量的住宅产品。

     随着05、06年各类外资的进入市场，外资发展的势头更加强劲。从房地产资金来源中可见，利用外资和外商直接投资已从2005年的106亿迅速增长到404亿元，外资占总投资的比例也由2005年的1%左右提高到目前的2.3%。伴随着市场的迅速发展，也出现了各类不规范的外资投资行为。此次商务部的发文，主要在外资进入的方式上作了更加细致的规定。

     一是深化风险共担原则，对索取固定回报的类似债权投资行为，进行了限制。房地产本身是高风险行业，市场上有不少外资，对伴随着高风险带来的高利润垂涎不已。通过对本国房地产商股权和土地作抵押物，订以一个超出市场水平的利率进行债权融资，这样无疑提高了本土开发商的利息负担。为了承受债务负担，开发商无疑采用提高销售价格的行为，去获得更大的利润空间，从而牺牲了消费者的利益。这样锁定固定利率，不愿承担市场风险的投资行为，自然给市场带来了沉重的负担。

     那么，合理的、健康的投资方式是什么呢？首先应该是风险共担、与本土共同成长的投资。因此，长期的股权合作的投资行为，依然是政府鼓励的投资方式。

     二是提高进入门槛，鼓励中外合作。对于外资房地产企业的设立，同样进行了规范。06年颁布的171号文提出了“商业存在”的设立原则，对跨境股权投资进行了规范，并提出公司设立的资本金要求。而当前出的新的限外政策，又对“商业存在”进行了新的要求。规定要求新设成立的外资房地产企业，应先取得土地使用权或已签定土地出让协议，进一步提高了外资进入的“拿地门槛”，与本土企业合作的方式，是一种较好的介入手段。

     三是控制返程投资，严防“绕道入市”。此前很多企业，通过对房地产企业母公司的控制，获得实际的房地产项目控制权。此文又进一步控制了这种股权游戏，虽然在实际监管中可能会有较大工作难度，但充分考虑到这种方式的进入，也标志着政府监管决心不断加强

     四是收紧地方权限，严格控制执行。通知对地方审批的外资企业，要求及时上报商务部备案，这样地方审批、中央把关的监管方式，在监管力度和方式上进一步提高，从而可以减少不合规的外资进入市场的可能。
2007年，中国房地产业有了新的景象。本土产业基金的新设、工厂化住宅建设试行、多样化的产品创新、住房保障体系的完善，企业上市的回暖……这些都给市场带来了生机。建立一个运行规范、市场繁荣、产品先进、保障完善的中国房地产市场是众多业界人士共同的心愿。